新建住房的销售数量、存量房翻新的频率等，对装修、家居建材行业来讲，都是非常直接的影响因素。

　　最近，中国指数研究院给出了一组非常积极的数据，预测了到2025年末人口总量、新增城镇人口、商品住宅销售面积、新开工面积，以及住房需求等情况。

　　根据该机构的前提假设与预测结果，未来五年，我国商品住宅销售面积为67.8亿平方米；销售额达79.5万亿元；新开工面积为74.8亿平方米；开发投资额58.5万亿元。

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　　从复合增速看，2021-2025年商品住宅销售面积年均下降3.7%左右，销售额年均增长1.8%左右，新开工面积年均下降2.7%左右，开发投资额年均增长3.8%左右。

　　下降的情况相对较多，意味着住宅面积有所回落，但幅度不大，对市场的冲击预计不会太明显。

　　再具体到各个指标来看，中指院给出了如下判断：

　　其一，从2020到2025年，每年的城镇化率将提高1个百分点，到2025年，预计城镇化率提升到66.6%，全国城镇人口将达9.5亿人。

　　也就是说，未来五年里，累计新增城镇人口将达到大概8433万人。

　　其二，2019年，全国城镇居民人均住房建筑面积为39.8平方米，较2002年增长62.1%，年均增加0.9平方米。

　　未来五年按照年均0.8平方米的速度增长，到2025年，城镇居民的人均住房建筑面积提升至44.5平方米。

　　那么，意味着未来五年里，新增城镇人口带来的住房需求约36.2亿平方米。

　　其三，再看改善型住房需求，预计未来5年城镇居民人均住房建筑面积将以年均0.8平方米的幅度递增，改善型住房需求共35.7亿平方米。

　　人均住房面积的提升，相当于是改善型需求的表现。

　　其四，拆迁改造需求预计明显下降，棚改效应减弱，老旧房屋将主要以改造替代拆迁。按1.2%~1.4%的拆迁更新率计算，预计未来五年拆迁改造带来的住房需求约22.7~26.5亿平方米。

　　各类需求加起来，中指研究院认为，十四五时期全国城镇住房需求总量将达94.6~98.4亿平方米。

　　其中，新增城镇人口带来的住房需求占比最高，改善型需求排第二，最后是拆迁改造带动。

　　大材研究认为，按照该预测，90多亿的城镇住房需求总量， 将带给装修、家居建材行业非常大的想像空间，意味着大家能做的事情还有很多，舞台非常大。

　　目前的头部企业预计会继续从中受益，规模扩大两倍以上将很正常。而腰部企业中，可能还会成长起一批实力角色，挤进第一梯队。

　　再联系到前段时间，36氪联合贝壳研究院发布的《2020二胎家庭居住需求调查报告》，其中一些二胎住房的调研结果，给我们也有所启发。

　　该报告的核心结论大概包括：

　　1、超3成受访者要为二胎重新置换房子，主流形式为买一卖一，近5成受访者购置二胎房价款达200万以上，7成受访者换房价差在30万元及以上。

　　2、大“室”所趋，三居及以上户型是主力；居住需求追求多元化与品质化；教育属性更加重要。

　　3、一线城市二胎家庭中41.1%已经换房或会考虑换房，明显高于新一线城市(33.5%)和其他低线城市(28.8%)。

　　原因在于，一线城市购房门槛较高，多数家庭先是买小户型，后来需要置换大户型。而新一线城市的购房负担较低，第一次就买大户型的比例较高。

　　4、近9成受访者选择三居及以上房源，8成受访者青睐90-150平区间段的二胎房。

　　5、在居住空间配置上，收纳一切的储藏室、空间充足的衣帽间和儿童娱乐室成为二胎家庭最希望配置的功能型空间。

　　据贝壳研究院的数据，54.2%的受访者希望至少2个卫生间，33.6%的受访者希望明厨明卫。

　　我们认为，二胎家庭的大量出现，对家居、装修市场带来的影响正在体现，比如装修投入会更大；对知名品牌更为看重；室内设计的需求会增加；适合儿童的家居方案会受到欢迎。

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